Salzburger Wohnbaufond (SWBF)
Salzburg, Österreich

2006 – 2012

1,5 Mrd Euro Förderdarlehen

Der Salzburger Wohnbaufond (kurz SWBF) wurde 2006 durch eine Gesetzesänderung zum wesentlichen Merkmal der Wohnbauförderung des Landes Salzburg (Österreich). Sein Ziel war der Aufbau eines kommunalen Sondervermögens zur Förderung günstiger Kredite im privaten Wohnungsbau. Den Beinamen “revolvierender Fond” hatte er, da er sich nach einer Anfangsphase staatlicher Finanzierung innerhalb von etwa 25 Jahren durch die Rückflüsse (Zinseinnahmen) aus den Förderkrediten selbst tragen sollte. Stattdessen wurden im Zusammenhang mit dem Salzburger Finanzskandal 2012 gravierende finanzielle und organisatorische Fehler bei der Einrichtung des Fonds beanstandet. Bei seiner Neuaufstellung ab 2015 sollen diese nun behoben werden und die Tätigkeit des Fonds sogar noch ausgeweitet werden. Neben privaten Bauherren* sollen nun auch gewerbliche Bauträger von den Förderungen in Form von “nicht rückzahlbaren Zuschüssen” profitieren können.

Die Strategie des Fonds günstigen Wohnraum zu fördern besteht im wesentlichen darin, einen Teil der hohen Baunebenkosten zu verringern, nämlich die Kosten für Kapitaldarlehen. Förderungsnehmer*innen sind dann auf 25 Jahre verpflichtet Kaltmieten unter ca. 5€/qm anzubieten. Die Förderung richtet sich außerdem explizit an private Neubauvorhaben von Eigenheimen, sowie energetische Sanierung bestehender Eigentums- und Mietshäuser. Der SWBF zielt also ebenso auf eine allgemeine Stimulierung von Bautätigkeit und damit auch der Bauwirtschaft. Ökologische Aspekte werden dabei berücksichtigt und bei größeren Mietwohnungsanlagen sind beispielsweise Gemeinschaftsräume gefordert. Die Maßnahmen reichen jedoch nicht über die Vorstellung von Wohnraum als (vermietetes) Privateigentum hinaus. Der Herausforderung des für einen solchen kommunalen Fond so großen konzentrierten Geldvermögens müsste in Zukunft durch eine demokratische und transparente Verwaltung der Mittel begegnet werden.

Anfang

Das Vermögen des Fonds wurde zum einen durch direkte jährliche Zahlungen des Landes von ca. 100Mio €, sowie des Bundes gebildet. Außerdem gestattete ein Gesetz dem Land Kredite für den SWBF aufzunehmen, wodurch dieser zu niedrigsten Zinsen Darlehen an Förderungsnehmer weitergeben konnte. Zum anderen sollte der Rückfluss aus diesen geförderten Krediten innerhalb von weniger als 30 Jahren die Schulden des Fonds auf Null reduzieren, während das angesammelte Kapital weiterhin zur Wohnbauförderung verwendet werden sollte. (Anders als bei der Förderung von privaten Krediten, welche den Zinsrückfluss allein den privaten Banken zukommen lassen).

Anfang

Anders als in kommunalen Sonderfonds üblich fehlten dem SWBF verbindliche Regelungen zu Verantwortlichkeiten, Kontrollmechanismen und Rechenschaftspflichten. Weder verfügte er über eine Geschäftsordnung noch gab es Vorgaben für eine transparente Haushaltsführung. Bezogen auf seine Zielsetzungen, den Wohnungsbau zu fördern und einen “revolvierenden Fond”- also ein sich selbst vervielfältigendes Vermögen aufzubauen – war der SWBF durchaus erfolgreich. Spekulationsgeschäfte des Landes mit dem Fond-Vermögen, durchgehend falsche Rechnungsabschlüsse, sowie ungeprüfte Annahmen zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes (und damit der Basis für eine “nachhaltige” Entwicklung des Wohnbaufonds) führten zum politischen Ende des SWBF in seiner damaligen Form.

Anfang

Laut Gesetz hat bereits das Wohnbauförderungsgesetz von 1993 zum Ziel “der Be-
völkerung des Landes Salzburg durch finanzielle Hilfen (Förderung) die Beschaffung von qualitativ gutem Wohnraum (…) zu ermöglichen.” Die Einrichtung eines milliardenschweren Sondervermögens zu diesem Zweck, welches sich noch dazu selbst finanzieren sollte, wurde allerdings erst 2005 beschlossen. Ohne vorheriges Begutachtungsverfahren und in der selben Parlamentssitzung in der dem Land Salzburg per Gesetz erlaubt wurde „Finanzgeschäfte durchzuführen, wenn diese Maßnahmen einen wirtschaftlichen Vorteil für das Land erwarten lassen“. Dass in den folgenden Jahren gerade das Vermögen des Wohnbaufonds für riskante Spekulationsgeschäfte des Landes verwendet wurde, wirft die Frage auf, welche Interessen und Ziele bei der Einrichtung des Fonds noch verfolgt wurden.

Anfang

Während Neubau und Sanierung von Eigentumswohnungen nur für Österreicher (und Asylberechtigte) gefördert wird, spielt bei der Förderung von Mietwohnungen der Reisepass keine Rolle. Mit der Inanspruchnahme der Förderung tritt die Eigentümer*in der bestehenden oder neu gebauten Immobilie für 25 Jahre bestimmte Eigentumsrechte daran an das Land ab.
Bisher waren gewerbliche Bauträger von der Förderung ausgenommen, wodurch vor allem gemeinnütziger und privater Wohnungsbau gefördert wurde. Damit begünstigt der SWBF sowohl die Schaffung privaten und kommunalen Immobilieneigentums als auch die einkommensangepasste Vermietung dieser Immobilien.

Anfang

Die Einrichtung eines neu zu gründenden Wohnbaufonds war Ergebnis einer Gesetzesänderung von 2005 des Salzburger Wohnbauförderungsgesetzes von 1990. Die Regierungsvorlage zur Novelle sah eine Errichtung des SWBF ursprünglich gar nicht vor. Im zuständigen Ausschuss wurde von der SPÖ (Sozialdemokratische Partei) allerdings ein Abänderungsantrag eingebracht, welcher trotz fehlendem Begutachtungsverfahren dem Landtag zur Unterzeichnung empfohlen wurde. Nur 2 Wochen später wurde der ungeprüfte Vorschlag Gesetz.
Die Neuausrichtung des Fonds ab 2015 wird zur Zeit von der Landesregierung ausgearbeitet, welche unter anderem eine erhebliche Ausweitung der Förderungsberechtigten vorsieht. Salzburger Wohnbaufond